おはようございます。今日も寒いですが、更新させていただきます。
私は本やセミナーで学習した結果、CFとROIを重視して不動産賃貸業を進めております。
今回は不動産投資はじめる方にキャッシュフロー（CF）とは何か？と言われましたので健流に記載させていただきます（ROIもまた今度）。
目次
（税引き前）CF=家賃ー返済ー経費
これだけでございます。税金は税率や減価償却費により大きく異なりますのでまずは税引き前CFを考えていただければと思います。
家賃で考えてはいけません。何故なら家賃が入ってもそれより返済や経費が大きかったらお金が減ってしまうからです。別にそれでも
不動産というモノを購入しているわけですので当たりまえだという考えもございますが、私は減るのは嫌なので黒字を前提としております。戸建てを例にご紹介いたします。（他のページではいきなりさらっと書かれておりますので）
家賃
家賃は想定家賃となります。オーナーチェンジでも実際の家賃が安い場合はそちらで計算します。例えば私の物件で５万円/月程度の相場のところを５８０００円/月の家賃で入居いただいている物件がございました。
この場合、５００００円で計算したほうがより妥当と言えます。また、空室リスクをここで入れることもいたします。例えば、入居率９２％（１か月/年空室）と考えると年ベースで５５万円の家賃になります。
返済
返済シンプルです。金融機関に借りる条件で返済額を算出いたします。金利：２．３%、期間：１５年、の場合で２６０００円/月を入れます。３１２０００円が返済になります。
経費
こちらが結構ややこしいかもしれません。固定資産税、（建物維持）管理費（管理をお願いする場合）、（建物）管理、修繕費、火災保険料、その他エレベーターなどがある場合はそれもいれます。この戸建は自主管理ですのであまり経費はなく、固定資産税：１００００円、火災保険料２００００円程度でしょうか？実際には、賃貸依頼時の広告料やリフォーム費用もかかりますが、あまりCFの計算では入れないことが多いようです。
以上より
５５－３２－３＝２０万円/年 がCFの計算になります。３９５万円の戸建を購入して利回り１５％（家賃５９万円）で、CFは２０万円程度となります。戸建をやる場合この積み重ねになります。私は戸建を３つ取得しております。現状このシミュレーション位で進められておりますね。
皆様の参考になれば幸いです。
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