買っていい物件・ダメな物件の見分け方｜初心者向け物件選びの実践チェックリスト

◆ 物件選びこそ、不動産投資の“成否を分ける”ステップ

不動産投資において「どこに買うか（エリア）」と同じくらい重要なのが、「どの物件を買うか」です。
見た目がキレイ、家賃が高そう、安くてお得…そんな“表面的な印象”だけで物件を選ぶと、思わぬ落とし穴にハマることも。

今回は、買ってよい物件と避けるべき物件の特徴を明確にしながら、初心者でも安心して使える「チェックリスト形式」で解説していきます。

◆ 買っていい物件の特徴｜「再現性」と「管理しやすさ」がカギ

【1】需要がある立地（駅徒歩10分以内、生活利便性の高いエリア）

→ 賃貸需要の高い場所は、空室リスクが低くなります。

【2】築年数・修繕履歴が明確で安心感がある

→ 古くても管理状態が良ければ価値あり。修繕積立金の状況も重要です。

【3】管理会社が明確で、実績もある

→ 管理会社の質が入居率やトラブル対応に直結します。

【4】シンプルな間取り、無難な内装

→ 一見地味でも、万人受けする物件は空室リスクが低い傾向。

◆ 買ってはいけない物件に共通する3つのNGポイント

【NG1】利回りが異常に高い

→ 実際は空室が多い、修繕が多いなど“理由”があるケースが大半。

【NG2】心理的瑕疵や事故物件、周辺トラブルの多いエリア

→ 賃貸需要に直結。必ず調査を。

【NG3】オーナーチェンジ物件の“条件だけ”で判断

→ 現在の入居者が退去すると収支が一気に変わることも。契約内容や家賃設定に要注意。

◆ 現地確認時にチェックすべき10のポイント

1. 外観や共用部分の清掃・管理状態
2. ゴミ置き場の整備状況（管理の質を示す）
3. 周辺の交通量・騒音・匂い
4. 近隣の空室状況（同じ建物・周辺）
5. 駅やコンビニまでの実際の距離と経路
6. 建物の傾き、クラックの有無
7. 室内の湿気・におい・クロスの剥がれ
8. インターホンや水回りなどの設備動作確認
9. ベランダ・共用廊下からの視界や日当たり
10. 近隣住民の様子（生活音・雰囲気）

◆ 利回りだけでは判断できない“数字のワナ”に注意

初心者ほど「高利回り＝良い物件」と考えがちですが、そこには大きな落とし穴があります。
例えば「表面利回り12％」の物件でも、空室リスクや修繕費、管理費を加味すると実質利回りは5%以下になることも。

また、空室期間中の「家賃収入ゼロ」「広告料（AD）」などのコストも加味した収支シミュレーションが不可欠です。

◆ 実例で見る｜初心者が選んだ失敗＆成功物件

【成功例】

副業で初めて不動産投資をした30代会社員Cさんは、都内で「管理状態の良い築20年のワンルーム」を購入。
大手の管理会社が入っており、修繕も定期的にされていたため、初期トラブルもなく運用は順調。

【失敗例】

高利回りにつられて地方の築古物件を購入した40代Dさん。
リフォーム費が予想以上にかかり、入居者が決まるまで半年以上空室。結局、手放すことに。

◆ まとめ｜「数字」と「現場感覚」のバランスが重要

• 表面利回りだけで判断せず、実質利回り・運用リスクを冷静に見る
• 現地確認は絶対に怠らない。ネットや資料だけでは見えない“リアル”がある
• 迷ったら、「万人受けする物件」＝無難・地味・管理しやすい、を意識するのが鉄則

不動産投資における物件選びは、“買って終わり”ではありません。
「買ったあとにどう運用できるか」まで見越した目線が、成功のカギです。

📢 次回予告：

次回は、不動産投資を「法人」で始めるべきか？「個人」で始めるべきか？
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