目次3 ◆ 管理・運用にかかる主なコスト 4 ◆ 突発的に発生しやすいコストとは？ 5 ◆ コストを最小化するための3つの視点 6 ◆ まとめ｜「収益」より「手残り」を意識せよ 7 📢 次回予告
目次
◆ はじめに｜「買って終わり」ではない投資の現実
物件を購入したら、あとは家賃収入を待つだけ…
そんなイメージで不動産投資を始める方も少なくありません。
しかし、実際には購入後にかかる「維持コスト」や「税金負担」が、収益性に大きな影響を与えます。
それらを見落とすと、「黒字のはずが実は赤字だった…」という事態も。
この記事では、不動産投資で継続的に発生する税金や運用コストを体系的に整理し、適切な予算設計のヒントをお届けします。
◆ 不動産投資にかかる代表的な税金
🔹 固定資産税・都市計画税
- 年1回、土地・建物それぞれに課税
- 「評価額 × 所定の税率」で計算され、地域差も大きい
- 築古物件は建物の評価が下がりやすく、税額が軽減される場合も
🔹 所得税（家賃収入）
- 家賃収入から経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税
- 経費には、管理費・修繕費・減価償却費などを計上可能
- 損益通算により、他の所得と相殺できるケースも（ただし注意点あり）
🔹 住民税
- 前年の所得に応じて翌年度に課税
- 投資を始めた翌年、思わぬ額の通知が届くことも…
🔹 消費税（事業用物件）
- 住宅の賃貸には基本的に非課税
- ただし、店舗・事務所などは課税対象になる場合あり
◆ 管理・運用にかかる主なコスト
| 費用項目 | 内容・注意点 |
|---|---|
| 管理委託料 | 管理会社に支払う手数料。契約内容によって大きく異なる |
| 修繕費 | 経年劣化への対応。大規模修繕は数十万円〜百万円規模も |
| 火災・地震保険 | 万一のリスク対策。融資条件に含まれるケースも多い |
| 広告宣伝費 | 空室対策としての募集広告・キャンペーン費用 |
| 税理士・顧問料 | 確定申告・経費処理を依頼する場合の報酬 |
| 家具・設備更新 | エアコン・給湯器・照明などの入れ替えも数年単位で発生 |
💡 Point: これらの費用は「経費」として計上できることが多いですが、年間収支表に組み込んでシミュレーションしておくことが重要です。
◆ 突発的に発生しやすいコストとは？
以下のような突発費は、タイミングを問わず急に発生するため要注意です：
- 入居者の退去に伴う原状回復（10万円〜）
- 設備の突発的故障（給湯器・洗浄便座・鍵交換など）
- 近隣トラブルなどによる管理対応費用
- 火災や災害による修繕（保険でカバーできない範囲も）
年間の収支とは別に「予備費（15万円前後）」を用意しておくと安心です。
◆ コストを最小化するための3つの視点
- 相見積もりと契約見直し
→ 管理委託料・保険料は複数社比較で大幅に節約可能 - 設備・修繕の計画的実施
→ 不具合が出る前に更新すればトラブル回避につながる - 税務的観点からの節税設計
→ 減価償却・青色申告・法人化なども含めた視点で対応
◆ まとめ｜「収益」より「手残り」を意識せよ
表面利回りが良さそうな物件でも、
実際に手元に残る金額（キャッシュフロー）は別物です。
家賃収入の数字だけで判断せず、
維持・運用にかかるコスト全体を把握し、予測可能な支出を明確化しておくことが、投資成功の第一歩です。
📢 次回予告
「個人 vs 法人 どちらで買うべき？不動産購入の名義戦略」
税制・融資・相続など、名義によって変わる投資の未来を解説！
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