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はじめに：物件選びの“分かれ道”
不動産投資を始めようとする方が最初に悩むのが「中古か？新築か？」という選択。
価格、利回り、入居率、融資条件など、比較すべき要素は多岐にわたります。
この記事では、それぞれのメリット・デメリットを整理しながら、目的に応じた選び方のヒントをお届けします。
新築物件のメリット・デメリット
✅ メリット
- 最新の設備や仕様で、入居希望者からの印象が良い
- 修繕費の心配が少なく、運用開始後しばらくはメンテナンス費用が抑えられる
- 金融機関からの評価が高く、融資が通りやすい傾向
❌ デメリット
- 取得価格が高くなりやすい
- 初期利回りが低めで、収益性は中古に劣るケースが多い
- 新築プレミアムが落ちると、資産価値が下がりやすい
中古物件のメリット・デメリット
✅ メリット
- 同じ立地でも新築より安く購入可能。利回りが高いことが多い
- 実際の家賃・入居率など、過去データが把握しやすい
- 減価償却を活用しやすく、節税効果が高い物件もある
❌ デメリット
- 設備の老朽化や修繕履歴に注意が必要
- 購入後すぐにリフォームや修繕が発生する可能性
- 融資が出にくい場合があり、頭金が多く必要なケースも
コスト比較：価格だけでは判断できない
| 比較項目 | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 取得価格 | 高い | 安い |
| 初期修繕費 | 少ない | 発生しやすい |
| 利回り | 低め | 高めが多い |
| 節税効果 | 控えめ | 減価償却で高くできる場合あり |
購入時の価格だけでなく、修繕コスト・運用コスト・税金面まで含めて総合的に判断することが重要です。
入居率・家賃設定のリアル
新築物件は広告や募集のしやすさから初期の入居付けはしやすい反面、
2年目以降に家賃を維持できるかどうかが課題となることも。
中古物件は立地や築年数によってばらつきがありますが、
適正な家賃設定と管理ができれば長期安定運用も可能です。
融資条件の違いと金融機関の見方
金融機関は「資産価値」と「収益性」の両面から物件を評価します。
新築は建物評価が高く、融資年数も長く取れる場合が多い一方、
中古は建物年数によって融資期間が短縮されることがあるため注意が必要です。
投資目的別｜どちらが向いている？
| 投資目的 | 向いている物件 |
|---|---|
| 長期保有・資産形成 | 新築物件（融資条件が有利、メンテ費が低い） |
| キャッシュフロー重視 | 中古物件（初期利回りが高い） |
| 節税・減価償却 | 築古中古（個人事業主や高所得層向け） |
| 初心者で失敗リスクを抑えたい | 築浅中古 or 新築ワンルームなど管理しやすい物件 |
まとめ：「どちらが得か？」より「あなたに合うのはどちらか？」
新築・中古のどちらが正解ということはなく、
あなたの投資スタイル、資金計画、経験値によってベストな選択肢は変わります。
今回の比較を参考にしながら、
無理のない運用と長期的な視点で、後悔しない物件選びをしてください。
📢 次回予告：
「不動産投資で法人化すべきか？個人と法人の違いを徹底解説」
節税、融資、信用、出口戦略まで──名義による戦略の違いに迫ります！
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