健の物件紹介 その7

おはようございます。寒いし天気も悪いので最悪です。健の自宅の話はまだでておりませんが、築40年の「おばあちゃんち」仕様の木造に住んでおります。子育てにはいいですが、エアコンの機器も悪くすきま風も入り放題で一長一短だなあと思います。土地200平米ありますので貸家としても土地としても、解体して戸建2つ、場合によりアパートでも立てられるとは思います。

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さて今回も購入物件の7つ目を紹介したいと思います。

ついにアパートに手を出すことになります。東大阪に新築アパートを購入しました。

【物件詳細】

価格:9200万円、新築木造アパート、表面利回り:6.7%

【支払い】

ローン:9600万円(オーバーローン)、金利:2.7%、支払い:34万円

【収支】

48万円ー34万円ー4万円(管理費、インターネット)=10万円

※固定資産税30万円を入れると一棟の割りに苦しい収支となります。

<不動産投資用語>:イールドギャップ

表面利回りと金利の差をイールドギャップと言います。6%程度が良いといわれております。今回は6.7-2.7=4.0%でイールドギャップが不足してキャッシュフローが出にくい物件となっております。

一方他の物件は例えば、15-4.3=10.7%となります。それに比べれば何故新築アパートを購入したのと思われる方もおられると思います。健としては、それでもいいかなと思い進めてきました。そのあたりの理由を記載したいと思います。

【イールドギャップが小さいのに購入に踏み切った理由】

1 法人での購入

初めて妻名義で買うことにいたしました。個人で購入し続けると副業としての賃貸経営が目立つ部分や税金や相続を考えるとイマイチでした。しかも妻は専業主婦ですから、実績ゼロ、年収ゼロの妻名義の法人で購入して実績を作るという意図がございました。妻に意識を向けてきたるべき家族全員賃貸経営者の道への一歩という壮大な考えもございます。

2 オーバーローン

区分で利回り4%位ならまだしもアパートで6.7%をオーバーローン可能という大きい不動産会社の提携ローンを利用できたのも大きいと思います。9200万円購入すると普通600万円位の自己資金が必要と言われたりしますので、信金が少ない状態で購入できるパイプがあったのも理由の一つですね。

3 築古、新築とのバランス

築古で30年以上の物件ばかりで入居付やリフォームでなやむことが多いのが実情でございました。そこで、新しいものを一度やって勉強したいというところもございます。

ばっと思いつく3点をあげたらちょうどいい分量になりましたので今回はそろそろ終了とさせていただきたいと思います。ありがとうございました。

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