物件紹介 その8 管理会社に難易度高いといわれた物件・・

おはようございます。今日も健の物件を紹介します。

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本日は本業お休みで、子供と囲まれながら投稿しております(笑

【物件価格】

奈良県某市2060万円、利回り:12.4%(水道代除いて11%)

築25年、鉄骨造

【購入方法】

金利1.5%、融資期間20年、融資金額2060万円になります。こちらは諸経費の150万円位を自己資金で入れるだけでしんどかったです。

※真似しないようにお願いいたします。

【収支】

当初:21万ー10万(返済)-3万(水道等)-1万(管理費)=7万円/月程度のイメージでしょうか?火災保険や固定資産税も1万円程度かかっているかもしれません。その後の空室状況も後ほど・・。

【管理会社の一言】

この物件は、個人で購入し信用金庫様に初めて取引するきっかけとなった物件になります。思い入れが深いです。後奈良市は土地勘があるのですが、少し土地勘の薄れた地域でございました。その分管理会社や現地確認をじっくりいたしました。単身向けですし、坂の多い地域ですが、管理会社に聞いて購入に踏み切りました。

最初に管理会社に契約したときに上席の方に言われたのはこの物件は難易度が高いと。(埋めるのが大変)と。また、入居者層が悪いといわれました。まあ、どうしても築古アパートですから、客層は低下してしまいます。3万円以下のアパートを選ばれる方ですから。まあ健もやる気満々ですし、もう購入しておりますから、やるしかないわけです。そのときはそんなもんでした。それがこれからなかなか苦労することになります。

【空室状況】

購入して、半年で二部屋の空き室がでました。単身の入居期間は平均2年くらいで6室もっておりますから、1年で3室位出ても仕方ないところと思います。客層等にもよると思います。

その埋めるのに苦戦しましたね。まずペット可能が+に働くと思いましたが、ペット希望で単身で探される方はほぼおられません。また「駅から遠く(徒歩15分以上)」「駐車場無し」ですので、こちらもだいぶマイナスでした。

次に、投資回収半年以内のイメージでリフォームを続けますが、エアコンの新品交換は厳しいと判断し見送り、清掃、備品ラッシュを続けました。TV、TV台、シャワーカーテン2つ、スリッパ、メッセージカード・・・。そして最後の麻薬「家賃ダウン」。

何とか5か月の空室期間を経て埋めることができました。また機会があればこのあたりの詳細をご説明したいと思います。

 

 

大分長くなりましたので今回はこのあたりで終わりたいと思います。皆さまの不動産投資の役に立てば光栄です。健でした。

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