物件紹介その4 奈良戸建

おはようございます。今日もブログ進めていきます。区分、戸建、戸建と進めて次また戸建てに進めることとしました。

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次はいわゆる典型的なテラスハウスで1Fが駐車場となっているタイプです。写真はイメージ写真です。フリーからお借りしました。

【金額】

470万円(520万円から指値)

※そういえば今回まであまり築年数を気にしておりませんでした。戸建は22年、鉄骨は34年、RCは47年が会計上の「耐用年数」と呼ばれておりますが、あまり気にせず進めております。こちらの考え方もまた機会ありましたらご紹介させていただきます。

【融資】

470万円、4.3%、20年、29000円/月

この物件もテラスハウスで土地の価値がほとんど評価していただけず、政府系金融機関もNGで先を急ぐため、私がとてもお世話になっているノンバンクを利用いたしました。

【賃貸状況】

55000円/月の家賃 → 空室 3か月 →50000円/月の家賃

【キャッシュフロー】

50000-29000-(管理料 4000円/月)=17000円/月

程度でしょうか? 1000円以下の固定資産税や1500円/月程度の火災保険も加入しております。

で現在に至っております。

【空室中のリフォームについて】

この空室期間に電気工事、階段、部屋のリフォーム位で10万円位、入居いただいた時にも3万円位の水栓の修理を行っております。風呂タイルがカビで汚いとご指摘を頂いたため、オーナー自ら菓子折りをもって風呂掃除に行ったこともございます。お子様がおられたためカビを気にされたと思います。このときは掃除して誠意をお見せすることで何とかご理解いただき、その先1年くらい問題なく入居いただいております。このあたりは、不動産投資を志される方は参考になると思います。私のように、利回り10%を超える地方、築の古いキャッシュフロー重視の投資を進められる方は「投資」より「ビジネス」の要素が多いと思います。管理会社や滞納会社、借主様などの多くの方と楽しくコミュニケーションできる方で大家という個人で賃貸経営のリーダーシップをとれる方が好適かとおもいます。

次回より残り17世帯分のご紹介を進めていきます。本日もありがとうございました。

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