「個人 vs 法人」不動産投資、どちらの名義が正解か？

はじめに：名義次第で投資の未来が変わる

不動産投資を始めるとき、物件の選定や資金調達と並んで重要なのが「名義の選択」
個人名義で買うべきか、法人名義で買うべきか──。
この選択が、将来のキャッシュフローや節税、相続にまで影響を及ぼします。

今回は、不動産投資家が直面する「個人 vs 法人」問題について、目的別・ステージ別にわかりやすく比較します。

税金の違い｜課税方式と節税の選択肢

個人と法人では、課税方法が根本的に異なります。

個人名義の特徴

• 所得税・住民税は「累進課税」
• 所得が高くなるほど税率アップ（最大55%）
• 必要経費の範囲が限られる

法人名義の特徴

• 法人税はおおむね23%前後の「一定税率」
• 経費計上の自由度が高い（役員報酬・社宅・保険など）
• 節税余地が大きく、中長期的な戦略が立てやすい

ただし法人設立には、登記費用・顧問税理士費用などの固定コストも発生します。

融資条件の違い｜信用審査のポイントが変わる

融資を受ける際、金融機関が重視するのは「誰に貸すか」です。

個人名義の審査ポイント

• 勤務先、勤続年数、年収、借入状況など
• 安定収入がある会社員や公務員は有利
• 実績や資産がない初心者でも借りやすい傾向
  

法人名義の審査ポイント

• 決算書（実績）、事業計画、代表者保証など
• 設立間もない法人は実績不足で苦戦することも
• 逆に、実績を積めば法人の方が“枠”が広がる

特に「1法人1物件」戦略により、複数の金融機関と並行して融資を組むことも可能になります。

信用・社会的評価の違い

法人を持つことで、取引先や金融機関からの印象が変わることもあります。

法人名義が有利になる場面

• 行政の補助金や助成金の対象となる場合
• 他業種とのコラボレーション（レンタルスペース、医療系など）
• 長期的な不動産事業の構築を目指すとき

事業計画や理念を提示しやすく、将来のM&Aや事業承継も視野に入ります。

経費や管理の自由度

法人は「お金の使い方」に柔軟性があります。

法人で計上可能な経費例

• 役員報酬
• 社宅利用
• 出張旅費・交通費
• 生命保険（法人契約）
• 福利厚生費（飲食代、レクリエーション）

ただし、これらは正しく処理しなければ税務リスクになります。顧問税理士の選定や帳簿管理の徹底が不可欠です。

相続・贈与の観点

名義が違えば、相続の設計も変わってきます。

個人名義のリスク

• 相続時に物件評価が課税対象
• 不動産の共有相続はトラブルの元に
• 売却時の意見一致が難しくなることも
  

法人名義の利点

• 株式としての承継が可能
• 事業として承継できるため、収益構造が維持されやすい
• 信託や持株会社と組み合わせることで、さらに柔軟な相続設計が可能

ケース別おすすめ名義

まとめ｜目的と成長プランに合った選択を

「どちらが正解」という答えはありません。
大切なのは、自分の投資目的・年収・保有物件数・将来像に応じた「戦略的な選択」です。

特に2棟目以降を視野に入れている方、節税に関心がある方は、一度専門家に相談の上で法人化も検討してみましょう。

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