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はじめに：収益が出たら「申告の義務」が発生する
不動産投資で家賃収入が発生したら、たとえ赤字でも確定申告が必要になります。
とくに初めて収入が出た年は、「何をいつまでに、どうやって申告するのか？」が分からず、不安を感じる人も多いでしょう。
今回は、副業レベルの投資家でも押さえておきたい税務の基本知識を、やさしく丁寧に解説します。
青色申告と白色申告の違いとは？
個人で不動産収入を得た場合、確定申告は「白色申告」と「青色申告」のどちらかを選ぶことになります。
✅ 白色申告とは？
- 事前申請が不要で、気軽に始められる
- 簡易な帳簿（単式簿記）でもOK
- 特別控除などの優遇は受けられない
✅ 青色申告とは？
- 税務署への事前申請が必要（毎年3月15日まで）
- 最大65万円の青色申告特別控除が使える（電子申告・複式簿記要）
- 赤字の繰越（最大3年）が可能
利益をしっかり出していきたい人、複数物件を所有している人には、青色申告が断然有利です。
知らないと損する「減価償却費」とは？
不動産投資における“最大の節税武器”が、減価償却費です。
建物や設備は、年月が経つごとに価値が下がると見なされ、その分を「費用（経費）」として分割計上できる仕組みです。
✅ 減価償却の基本ルール
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 減価償却できるもの | 建物本体・設備・リフォーム等（※土地は対象外） |
| 計上できる期間 | 建物の構造によって法定耐用年数が異なる（例：木造22年） |
| 購入時の注意点 | 中古物件は「残存耐用年数」ルールで加速償却が可能なことも |
✅ 節税へのインパクト
例）1,500万円の木造中古アパート（耐用年数残り7年）
→ 年間約214万円の減価償却費を経費にできる
→ 実際のキャッシュは黒字でも、帳簿上は赤字 → 税金ゼロに
このように、減価償却は「見えない経費」として税負担を大きく軽減してくれます。
どこまで経費になる？仕分けの実例
「何を経費として計上できるの？」という質問もよくいただきます。
以下は、不動産投資における代表的な経費例です。
✅ 経費になるもの
- 火災保険・地震保険料
- 管理会社への委託費
- 修繕費（設備交換・外壁塗装など）
- 税理士・司法書士への報酬
- 交通費（現地調査・金融機関訪問等）
- 通信費（電話、インターネット）
- 不動産セミナーの受講料
⚠️ 経費にしにくいもの
- プライベート旅行（視察を装っても×）
- 家族への食事代
- 趣味と絡む費用（資格取得でも直接関係がないと×）
「業務との関連性」が証明できるか？ が大きな判断ポイントです。
帳簿のつけ方と提出期限は？
✅ 帳簿づけのポイント
- 青色申告なら「複式簿記」が必要（Excelや会計ソフトで対応可）
- 現金主義ではなく、発生日ベースで記帳（請求書日付に注意）
✅ 提出期限
- 毎年3月15日までに確定申告書の提出
- 青色申告の承認申請は新規開業から2ヶ月以内 or 前年3月15日まで
帳簿や領収書は7年間保存義務があります。
自作 or 税理士？迷ったときの判断基準
確定申告を自分でやるべきか、税理士に頼むべきかは、以下を参考にしましょう。
| 状況 | 対応の目安 |
|---|---|
| 物件が1～2件で、利益も少額 | 自作でも十分対応可（会計ソフト推奨） |
| 利益が数百万円を超える | 節税や仕訳精度のため、税理士依頼を検討 |
| 法人化している | 税理士との顧問契約がほぼ必須 |
税理士費用（年額10～30万円程度）は経費になりますので、費用対効果で判断しましょう。
まとめ：税務知識は「守りの武器」
不動産投資で収益を上げることは“攻めの力”。
一方で、税務知識や帳簿管理は資産を守るための“守りの力”です。
確定申告を単なる作業で済ませず、「税務戦略」のひとつとして活用できれば、手取りを最大化できます。
少しずつで構いませんので、毎年の確定申告を自分の資産形成の確認作業と捉えて取り組んでいきましょう。
📢 次回予告：
「不動産投資の失敗パターンとリスク管理術」
初心者が陥りやすい落とし穴と、その回避法を事例つきでご紹介します！
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