個人 vs 法人｜不動産投資は法人化すべき？節税・融資・管理面での違いを徹底解説

◆ 「法人化するかどうか」は、不動産投資の分岐点

不動産投資がある程度軌道に乗ってくると、多くの人がぶつかる壁。
それが「このまま個人名義で進めていいのか？」「法人にした方が節税できるのでは？」という疑問です。

本記事では、個人 vs 法人、それぞれのメリット・デメリットを比較しながら、法人化の判断基準をわかりやすく解説していきます。

◆ 個人名義で不動産投資を行う場合の特徴

【メリット】

• 設立手続きが不要ですぐに始められる
• 青色申告特別控除や住宅ローン控除が使える
• 副業として小規模にはじめるのに最適

【デメリット】

• 所得が増えると累進課税により税率が上昇（最大45%＋住民税）
• 経費の計上に限度がある（家族への給与など）
• 相続や事業承継時に不利なケースも

◆ 法人で不動産投資を行う場合の特徴

【メリット】

• 法人税率が一定（中小法人15〜23%）で節税効果が高い
• 家族を従業員として雇い給与を経費化できる
• 経費の範囲が広がり、税務戦略の自由度が上がる
• 相続や事業承継の面で有利に組み立てやすい

【デメリット】

• 設立手続きや会計処理、登記費用などの初期コスト
• 税務・会計の知識や顧問税理士がほぼ必須
• 銀行によっては、法人への融資が厳しいケースもある

◆ 節税面での違い｜「所得税」vs「法人税」

→ 高所得になればなるほど、法人化による節税メリットが大きくなる傾向があります。

◆ 融資・資金調達面での違い

• 個人の場合：属性（年収・勤続年数・信用情報）が重視される
• 法人の場合：事業実績・決算書・収支計画が重要視される

法人化初期は信用がないため、個人の方が融資を受けやすいケースもありますが、複数棟所有などスケールが大きくなると法人の方が有利になる場面も増えてきます。

◆ 管理・相続・出口戦略にも違いが出る

• 個人名義だと物件売却時の譲渡所得がそのまま個人課税対象に
• 法人名義であれば、売却益は法人所得となり、再投資しやすい

また、法人に物件を集約しておけば、事業承継（相続）時のスキーム設計もスムーズになります。

◆ 法人化を検討すべきケースとは？

以下のいずれかに該当する方は、法人化を前向きに検討する価値があります。

• 年間所得が900万円を超え、高い税率で課税されている
• 不動産収入が増えてきて経費の柔軟性を高めたい
• 将来的に複数物件・一棟運用・相続対策を視野に入れている
• 家族に給与を支給して家族経営的な運用を目指したい

◆ まとめ｜法人化は“戦略”として考える

不動産投資における法人化は「節税テクニック」だけでなく、資金戦略・運用自由度・事業拡大・相続設計にまで影響します。

• 小規模＆副業投資スタート：個人名義でOK
• 拡大・節税・事業化を目指す：法人化を検討

「法人化すればすべて有利」というわけではないため、自分の投資目的と収支シミュレーションをもとに“いつ・どのタイミングで法人化するか”を戦略的に考えることが重要です。

📢 次回予告：

次回は「不動産管理会社の選び方と付き合い方」がテーマ。
初心者が陥りがちなトラブルや、信頼できるパートナーの見極め方をお届けします。ルや、信頼できるパートナーの見極め方をお届けします。