個人 vs 法人|不動産投資は法人化すべき?節税・融資・管理面での違いを徹底解説

目次

◆ 「法人化するかどうか」は、不動産投資の分岐点

不動産投資がある程度軌道に乗ってくると、多くの人がぶつかる壁。
それが「このまま個人名義で進めていいのか?」「法人にした方が節税できるのでは?」という疑問です。

本記事では、個人 vs 法人、それぞれのメリット・デメリットを比較しながら、法人化の判断基準をわかりやすく解説していきます。

◆ 個人名義で不動産投資を行う場合の特徴

【メリット】

  • 設立手続きが不要ですぐに始められる
  • 青色申告特別控除や住宅ローン控除が使える
  • 副業として小規模にはじめるのに最適

【デメリット】

  • 所得が増えると累進課税により税率が上昇(最大45%+住民税)
  • 経費の計上に限度がある(家族への給与など)
  • 相続や事業承継時に不利なケースも

◆ 法人で不動産投資を行う場合の特徴

【メリット】

  • 法人税率が一定(中小法人15〜23%)で節税効果が高い
  • 家族を従業員として雇い給与を経費化できる
  • 経費の範囲が広がり、税務戦略の自由度が上がる
  • 相続や事業承継の面で有利に組み立てやすい

【デメリット】

  • 設立手続きや会計処理、登記費用などの初期コスト
  • 税務・会計の知識や顧問税理士がほぼ必須
  • 銀行によっては、法人への融資が厳しいケースもある

◆ 節税面での違い|「所得税」vs「法人税」

区分個人法人
税率累進(5〜45%)+住民税一律15〜23.2%(中小企業)
給与支給家族への給与は制限あり支給すれば経費として処理可能
減価償却物件による制限あり節税目的でコントロールしやすい
赤字繰越3年間10年間(繰越可能年数が長い)

→ 高所得になればなるほど、法人化による節税メリットが大きくなる傾向があります。

◆ 融資・資金調達面での違い

  • 個人の場合:属性(年収・勤続年数・信用情報)が重視される
  • 法人の場合:事業実績・決算書・収支計画が重要視される

法人化初期は信用がないため、個人の方が融資を受けやすいケースもありますが、複数棟所有などスケールが大きくなると法人の方が有利になる場面も増えてきます

◆ 管理・相続・出口戦略にも違いが出る

  • 個人名義だと物件売却時の譲渡所得がそのまま個人課税対象に
  • 法人名義であれば、売却益は法人所得となり、再投資しやすい

また、法人に物件を集約しておけば、事業承継(相続)時のスキーム設計もスムーズになります。

◆ 法人化を検討すべきケースとは?

以下のいずれかに該当する方は、法人化を前向きに検討する価値があります。

  • 年間所得が900万円を超え、高い税率で課税されている
  • 不動産収入が増えてきて経費の柔軟性を高めたい
  • 将来的に複数物件・一棟運用・相続対策を視野に入れている
  • 家族に給与を支給して家族経営的な運用を目指したい

◆ まとめ|法人化は“戦略”として考える

不動産投資における法人化は「節税テクニック」だけでなく、資金戦略・運用自由度・事業拡大・相続設計にまで影響します。

  • 小規模&副業投資スタート:個人名義でOK
  • 拡大・節税・事業化を目指す:法人化を検討

「法人化すればすべて有利」というわけではないため、自分の投資目的と収支シミュレーションをもとに“いつ・どのタイミングで法人化するか”を戦略的に考えることが重要です。

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