「物件を買ったはいいけど、空室続きで赤字…」
「思っていた利回りにならない…」
そんな失敗、できれば避けたいですよね。
不動産投資にはリスクがつきものですが、事前にしっかりチェックしておくべきポイントを押さえておけば、失敗の可能性を大きく減らすことができます。
今回は、これから不動産投資を始めたい初心者に向けて、投資前に確認すべき10のチェック項目をリスト化してご紹介します！
「買う前に知っておきたかった…」とならないよう、ぜひ一読を！
目次
✅ 1. 物件の立地は賃貸需要が見込めるか？
チェックポイント：
- 駅から徒歩10分以内か
- 周辺に大学・企業・商業施設などがあるか
- 生活利便施設（スーパー、コンビニ、病院など）が近くにあるか
- 将来的に再開発や人口増加が見込めるエリアか
解説：
不動産投資で最も重要なのが「立地」です。入居者が継続的に見込めるエリアであるかを見極めましょう。需要の高い立地であれば、空室リスクを大きく下げることができます。
補足：
「駅徒歩3分＋大学や商業施設が近い」といった物件は、単身者や学生に人気があり、安定した入居率が期待できます。
✅ 2. 周辺の空室率は高くないか？
チェックポイント：
- SUUMOなどのポータルサイトで近隣物件の空室状況を調査
- 管理会社や仲介業者にヒアリング
- 地域の空き家率や人口動態を確認
解説：
空室率の高いエリアでは、入居者がなかなか見つからず、想定通りの家賃収入を得られないリスクがあります。エリア全体の需給バランスを把握しておくことが重要です。
補足：
特に地方都市や郊外では、空室率が高まりやすいため、エリア選びには慎重さが求められます。
✅ 3. 家賃設定は相場と比較して適切か？
チェックポイント：
- 同条件（間取り・築年数・立地）の周辺物件と家賃を比較
- 設備や内装のグレードに見合った価格設定になっているか
解説：
家賃が相場より高すぎると入居者が集まりにくく、安すぎると収益が減ってしまいます。競合物件と差別化しつつ、相場に合った価格設定が重要です。
補足：
家賃を少し下げることで入居スピードが上がり、結果的に年間収益が安定するケースもあります
✅ 4. 管理会社の対応・実績は信頼できるか？
チェックポイント：
- 管理戸数や入居率の実績があるか
- 入居者対応、クレーム対応のスピード
- 管理報酬や内容（清掃、点検、入居者募集など）は妥当か
解説：
不動産投資では、物件購入後の「運用」が重要です。信頼できる管理会社に委託することで、手間なく安定した賃貸経営が可能になります。
補足：
副業で不動産投資をする場合は、特に「管理の質」が成果に直結します。
✅ 5. 利回りは実質ベースで試算されているか？
チェックポイント：
- 管理費や固定資産税、修繕費を含めた実質利回りを確認
- 表面利回り（家賃÷物件価格）だけで判断していないか
解説：
広告などでよく見かける「表面利回り」は経費を考慮していないため、実際の収益とは異なります。投資判断は、支出も含めた実質利回りで行いましょう。
補足：
目安として、実質利回りで5％以上あれば「安定した運用」が見込めるとされています。
✅ 6. 建物の状態・修繕履歴は確認しているか？
チェックポイント：
- 外壁・屋上・共用部などの修繕履歴の有無
- 設備（給湯器、エレベーター等）の劣化状況
- 修繕積立金の残高や今後の計画
解説：
中古物件では、建物の劣化状況や修繕履歴を確認することで、将来の大きな出費やトラブルを防げます。
補足：
「築年数が浅い＝良物件」とは限らず、管理状態が良好な築古物件も検討対象にできます。
✅ 7. 築年数と耐震性は問題ないか？
チェックポイント：
- 建築年が1981年以降（新耐震基準）であるか
- 耐震補強が行われているか（旧耐震の場合）
解説：
耐震性は、災害リスクや資産価値に大きく関わる要素です。特に旧耐震基準の物件は、今後の資産価値下落や売却しにくさに注意が必要です。
補足：
火災保険・地震保険の加入可否や保険料にも影響するため、確認は必須です。
✅ 8. ローン返済計画は無理がないか？
チェックポイント：
- 毎月の返済額が家賃収入の50％以下になっているか
- 空室期間や突発的な修繕にも耐えられるキャッシュフローか
解説：
返済計画が甘いと、空室や修繕が発生した際にキャッシュフローが赤字になる恐れがあります。最悪の事態も想定した上で、余裕ある返済プランを立てましょう。
補足：
収支シミュレーションは「楽観的」ではなく「現実的」に行うことが重要です。
✅ 9. 適切な保険に加入しているか？
チェックポイント：
- 火災保険や地震保険に加入済みか
- 家賃保証保険なども検討されているか
- 補償内容が物件のリスクに合っているか
解説：
不動産投資では、自然災害や入居者トラブルなど予期せぬリスクに備える保険が欠かせません。必要最低限の補償ではなく、「万一に備える」設計が求められます。
補足：
保険内容によっては税金対策にもなります。加入前にしっかり比較しましょう。
✅ 10. 出口戦略を想定しているか？
チェックポイント：
- 売却時の価格帯や市場動向をリサーチ済みか
- 築年数や需要の変化に応じた売却タイミングを考えているか
- 売却時にかかる税金や仲介手数料などを把握しているか
解説：
「いつ・誰に・いくらで売るか」をあらかじめイメージしておくことで、出口で損をしない投資が可能になります。将来的な出口を見据えての購入が鉄則です。
補足：
売却時の譲渡所得税や住民税なども利益に大きく影響するため、事前の試算が重要です。
結論
これらのチェックリストを活用することで、不動産投資における典型的な失敗を回避できます。
「買う前の準備が、投資の成功を左右する」ことを忘れずに、ひとつずつ確認していきましょう。
次回は、「不動産投資で使える節税テクニック入門」をテーマに、収益をしっかり残すための賢い税金対策をお届けします！
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