物件判断　物件の価値の見極め方　その１

こんばんは。本日も不動産投資についてブログを書いていきたいと思います。今回は初心に戻って

物件選定

について記載したいと思います。長くなりましたで２部構成です。

物件をどうやって選ぶのか？は重要な基準が必要です。諸先輩方も何とかシートなど山ほどございますので、本やセミナーなど受けていただければおよそわかるかと思います。ここでは基本的な選定基準を３つご紹介したいと思いますので、お悩みの方の参考になれば幸いです。

１　収益力

収益力を最優先でみるのが良いと思います。これはむちゃくちゃ簡単ですね。いわゆる利回りが高いものが収益力が高いと考えていただければと思います。

例　）　物件価格：１０００万円　家賃　１００万円/年なら　（表面）利回り＝１０/１０００＝１０％ですね。

（実質）利回りにする場合は、）＝（家賃ー経費）/（物件価格＋諸経費（≒８％））とします。

例　）　先ほどの例に、経費：管理、修繕費、税金、火災保険等２０万円/年を入れますと

（実質）利回り＝（１００－２０）/（１０００＋８０）＝８０/１０８０＝７％と出ます。

この物件の場合、表面利回り１０％ですが、実質利回りが７％となります。

これは買う人によらない収益力として重要となります。

買う人による「ローン」や「税金」も考慮してキャッシュフローやROIを計算する場合もありますが、まずはこの利回りを確認するのが重要と思います。

２　積算（担保力）

次に積算（担保力）になります。私はメーカーの技術系サラリーマンですが、いつも製品の原価を計算します。比例費がいくらで固定費がいくらだから、限界利益が〇で粗利が・・・とかいうやつですね。もし機会あれば技術系サラリーマンの話も是非☆　今回はこの原価を不動産に適用します。

先ほどの１０００万円の物件は築２０年の戸建てとします。この場合は、土地＋建物＝１０００万円となります。不動産屋に聞くなり、契約書にはたいてい、土地いくら、建物いくらと記載があると思います。契約書を締結するということはつまり、その金額で購入した、ということになりますね。

比率は何のためにわけると思いますか？

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たまにはこういう考える時間もとってみました。簡単にいうと税金計算になります。もちろん一つの理由です。

★売主から見ると、お金をもらうわけですが、課税業者の場合、建物には８％の「消費税」がかかりますので土地が高い方が税金掛からない分有利となります。

★買主から見ると、建物には、減価償却による、A　個人なら、所得税、地方税、B　法人なら法人税の節税になる可能性がありますので、建物が大きい方が有利となることが多いです。（前の記事のとおり、減価償却は売却に十分注意が必要です）

関連記事：http://easy-investment.jp/2018/01/03/notice/

要は売主と買主で立場が逆になることが多いです。私はあまりここでは交渉しないようにしております。あまり比率が大きいと銀行様や税理士様に問いあわせをうけることもあるますが、先方が希望していましたので・・と回答したりしております。

話を戻しますね。先ほどの１０００万円は売買価格でした。例えば１００円の水を自販機で購入するイメージです。次は１００円のペットボトルの原価の話をします。

土地、建物の原価はどうやって算出するかというと・・まず二つに分けます。

A　土地

土地は、平米当たりの土地値を地下マップで調べるだけです。最近は不動産投資サイト、楽待様でも確認できますね。住所を入れれば、平米当たりの原価を計算することができます。１００平米の土地で７００万円だったとします。

地価マップ　https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

B　建物

建物は新築から老朽化した分を引くと良いです。木造新築は例えば２０万円/平米と平米単価や坪単価の前提をおいて計算したりします。これは場所や相場、景気によって多少変わります。例えば、建物が５０平米であっとすると２０＊５０＝１０００万円と算出できます。これは新築の価格ですね。会計上の原価にあわせますと、２２年で老朽化して価値ゼロになりますから、２０年では20/22＝９１％老朽化したことになります。したがって１０００＊０．０９＝９０万円の価値と計算できます。

以上から今回の例は７９０万円の原価であるといえます。これだけを見ると売主が７９０万円の価値のものを１０００万円で売ったということができるかもしれませんし、買主から見れば、１０００万円で買って、何年か経って建物を壊したとしたら土地値７００万円で売れる可能性があると言えるかもしれません。

要は買主と売主が納得すれば売買成立となります。ただ原価がそれより高いか安いか同等かという問題です。

収益力、担保力の説明が終わりました。次はその２とさせてください。とても長くなってしまいました。

長いのに最後まで読んでいただきありがとうございました。